🏠 2025 10·15 부동산 규제 총정리 - 서울 및 경기도 주요 지역 ‘투기과열지구·토지거래허가제’ 지정

🔍 다시 시작된 규제의 시대, 시장은 이미 움직이고 있다

2025년 10월 15일, 국토교통부와 금융위원회는 합동으로 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다.
서울 전역이 투기과열지구로 지정되고, 경기도 핵심 도시 12곳이 토지거래허가구역으로 포함되며, 여기에 LTV·DSR·금융 리스크 규제까지 덧붙여졌습니다.

표면적으로는 “시장 안정”을 목표로 하지만, 실제 내용을 보면 이번 대책은 부동산 시장의 유동성과 거래 흐름을 동결시키는 수준의 초강력 조치입니다.

특히 주목할 점은, 이번 규제가 모든 지역을 포함하지는 않는다는 것입니다. 즉, 비규제 지역으로의 자금 이동이 자연스럽게 발생할 가능성이 높고, 스트레스 금리 상향과 은행권 주담대 위험가중치 인상은 단순한 ‘대출 제한’을 넘어, 금융기관의 위험 회피 심리를 강화해 대출 공급 자체를 위축시키는 결과를 초래할 가능성이 큽니다. 이는 정부의 의도와 달리 풍선효과를 유발할 가능성이 높습니다.

1️⃣ 서울 전역 투기과열지구 지정 - 거래절벽의 시작

서울의 25개 자치구 전역이 투기과열지구로 지정되었습니다. 이제 강남, 서초뿐 아니라 관악, 금천, 노원, 도봉까지 규제 사각지대가 완전히 사라졌습니다.

이 조치로 인해, 서울의 모든 구에서 동일한 LTV·청약·거주 요건이 적용됩니다.

• 무주택자 LTV 40% 제한
• 전입 의무 6개월 내
• 1주택자 추가 대출 불가
• 전세자금대출을 활용한 매입 제한

즉, 시장 전체가 ‘균일한 규제 환경’에 들어선 셈입니다.
하지만 문제는, 이러한 일괄 규제가 실수요자까지 시장에서 밀어내고 있다는 점입니다.

규제는 가격을 억제하는 대신, 거래를 멈추게 만들고 공급 유인을 약화시킵니다. 서울 부동산은 “사고 싶고, 갈아 타고 싶은 사람은 많은데 팔 수가 없는 시장”으로 변해가고 있습니다.

2️⃣ 경기도 12개 도시 추가 규제 - 비규제 지역 풍선효과의 재점화

이번 대책에서는 서울뿐 아니라, 경기도의 12개 주요 도시(과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 의왕, 하남, 용인 수지 등)가 투기과열지구 또는 토지거래허가구역으로 새롭게 지정되었습니다.

정부의 의도는 명확합니다.
“서울의 과열 수요가 수도권 외곽으로 번지는 것을 막겠다.”

하지만 현실은 다르게 흘러갈 거라 예상됩니다. 이처럼 규제가 확대되면, 규제를 피한 지역으로의 수요 이동이 필연적으로 발생합니다.

이번 규제에 묶이지 않은 동탄, 송도, 구리, 남양주, 김포, 파주, 평택 등은 수도권 비규제 대체 투자지로 풍선 효과를 낳을 우려가 있습니다. 그간 보여왔던 중심 지역 위주의 부동산 시장 상승 이후 갭메우기 장세가 본격화 될 수도 있단 뜻이죠.

3️⃣ 토지거래허가제 확대 - 실거주의무 강화, 경매는 예외

이번 대책의 또 다른 핵심은 토지거래허가구역 확대입니다.
서울 전역과 경기 12개 도시의 일부 지역이 새로 허가구역으로 지정되었습니다.

단, 여기서 주의해야 할 점이 있습니다.
이번 지정은 일반적인 빌라·연립·다세대주택에는 적용되지 않습니다. 토허제 대상은 아파트와 일정 규모 이상의 상업용·근린시설용 토지이며, 소형 빌라나 다세대주택은 허가 대상이 아닙니다.

또한, 경매 낙찰의 경우 실거주 의무가 면제됩니다. 경매는 시장의 ‘강제 매각’ 절차이기 때문에, 매수인은 허가구역 내에서도 실거주 요건을 면제받고 소유권 이전이 가능합니다.

이처럼, 겉으로는 모든 주택을 묶은 듯 보이지만 실제 적용 범위는 아파트 중심의 거래 제한이며, 일반 주거형태까지 포함되지는 않습니다.

문제는 이러한 허가제가 거래 심리를 위축시키고, 시장 유동성을 급격히 줄인다는 점입니다. 시장에선 이미 “이제 집을 사려면 허가부터 받아야 하는 시대”라는 우려가 나오고 있습니다.


✅ 주요 내용
• 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31
• 적용대상: 아파트 및 일정 면적 이상 토지
• 실거주 의무: 2년 (위반 시 허가 취소·이행강제금 부과)
• 경매 예외: 허가구역 내 경매 낙찰자는 실거주 의무 면제

4️⃣ LTV·DSR 규제 강화 - 전세대출까지 옥죄는 규제

이번 대책의 또 다른 핵심은 금융 규제입니다.
LTV(주택담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), 그리고 1주택자의 전세대출에 대한 DSR 적용이 포함되었습니다.


▶️ (1) LTV 차등 규제

15억 이하	6억 원
15억 초과 ~ 25억 이하	4억 원
25억 초과	2억 원

사실상 25억 초과 고가주택은 현금거래만 가능한 구조입니다.

▶️ (2) 수도권·규제지역 스트레스 금리 상향

스트레스 금리 1.5% → 3.0%로 인상되었습니다.
이는 대출자의 상환능력을 보수적으로 계산하게 만들어
결국 실질 대출 가능금액을 20~30%가량 줄이는 효과를 냅니다.

예를 들어,
연소득 8,000만 원인 직장인이 받던 대출 한도가 약 5.5억 원이었다면,
이번 조치 이후엔 3.8억~4.0억 원 수준으로 축소됩니다.

결국, 주택 구입 자체가 ‘현금 보유자’ 중심으로 재편되는 셈입니다.


▶️ (3) 전세대출 DSR 적용 확대

이번 대책으로 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세를 임차할 경우, 전세대출 이자상환액을 DSR에 포함하게 됩니다.

무주택자는 예외이며, 1주택자가 직장 이전·자녀 교육 등으로 전세를 얻으려는 경우 대출한도가 줄어 이동성까지 제한됩니다.

결국, 투기 차단이라기보다 중산층 실수요자의 주거 이동을 막는 규제로 해석됩니다.


▶️ (4) 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 (15% → 20%)

이전엔 2026년 4월 시행 예정이었지만,
이번 대책으로 2026년 1월로 조기 시행됩니다.

이는 은행이 보유한 주택담보대출의 위험 가중 비율을 높이는 조치로, 결국 금융기관이 보수적으로 대출을 취급하게 만들고 대출 자체를 줄이는 효과를 가져올거라 판단됩니다.

즉, 이번 대책은 차주(대출자)를 막는 동시에, 은행(공급자)도 묶는 구조입니다. 수요와 공급의 양쪽을 동시에 조여 시장 유동성을 잠그는 셈입니다.

5️⃣ 정책의 역효과 예상 - 거래절벽과 가격 왜곡의 악순환

 
규제가 강해질수록 거래는 줄지만, 가격은 반드시 오릅니다. 이것이 과거 수차례의 부동산 대책이 보여준 결과입니다.
 
지난 상승장에도 ‘규제 강화 → 거래 급감 → 가격 반등’의 패턴이 반복됐습니다. 이번에도 예외가 아닐 것입니다.
 
서울과 경기도 핵심지역은 거래가 멈추겠지만, 비규제 지역으로 자금이 흘러가며 국지적 과열이 생길 가능성이 높습니다.
 

결국,
👉 규제지역: 단기로는 거래절벽, 매물 삭제 및 공급 위축으로 인한 장기 수요 폭발

👉 비규제지역: 자금 유입 + 단기 가격 급등, 갭메우기
 
정부가 잡으려는 ‘투기’가 형태만 바꿔 다른 지역으로 이동하는 결과를 낳을 수 있습니다.
 
 
⬇️⬇️⬇️해당 대책 원문⬇️⬇️⬇️

251015(석간)(안건)_주택시장_안정화_대책(주택정책과).pdf

1.11MB

 
 

💡 시장이 원하는 것은 규제가 아니라 ‘균형’이다

 
2025년 1015 부동산 대책은 정부가 “집값 안정”이라는 명분 아래 내놓은 강력한 규제 패키지입니다. 서울 전역이 투기과열지구로 묶이고, 경기도 핵심 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 여기에 대출 규제 강화, 스트레스 금리 인상, 은행권 위험가중치 상향 등 금융까지 조이면서 시장은 숨을 고르고 있습니다. 겉으로는 집값이 잠잠해질 것처럼 보이지만, 실상은 거래가 끊기고 유동성이 막히는 전형적인 ‘거래절벽형 안정’이 나타나고 있습니다.
 
부동산 시장은 정부가 설계한 공식으로 움직이지 않습니다. 수요를 억누르면 줄어드는 게 아니라, 단지 흐름의 방향을 바꿀 뿐입니다. 이번 대책으로 막힌 서울과 수도권 핵심 지역의 수요는 이미 비규제 지역으로 이동하기 시작했습니다. 남양주, 평택, 파주, 오산 같은 도시들이 그 다음 무대가 되고 있습니다. 결국 규제는 시장을 잠재우는 것이 아니라, 열기를 옮겨 놓는 것에 불과합니다.
 
더 근본적인 문제는 실수요자까지 시장에서 밀려나고 있다는 점입니다. LTV와 DSR 강화, 스트레스 금리 인상은 투기 억제보다는 주거 이동이 필요한 중산층의 숨통을 막는 결과로 이어지고 있습니다. 여기에 은행권의 위험가중치 상향은 대출 공급 자체를 위축시켜, 정부가 의도하지 않은 금융 경색까지 불러올 수 있습니다.
 
결국 지금 시장에 필요한 것은 더 강한 규제가 아니라, 유연한 균형감각입니다. 부동산은 단기적으로는 가격의 문제처럼 보이지만, 장기적으로는 신뢰의 문제입니다. 거래가 이뤄지고, 공급이 이어지고, 자금이 순환해야 시장은 안정됩니다. 정부가 해야 할 일은 ‘누르는 것’이 아니라, 움직일 수 있게 하는 것입니다.