🏙️ 10.15대책 피한 유일한 분당 단지?｜더샵 분당티에르원 자금 계획까지 완벽 분석

 

 

 

‘분당에 새 아파트가 나온다고?’
그 한마디로 이미 많은 분들의 관심이 쏠린 곳이 있습니다.
바로 포스코건설의 ‘더샵 분당티에르원’입니다.

 

1기 신도시 분당은 이미 30년이 넘은 구축 아파트로 가득합니다.
신축 공급이 거의 없던 분당에서,
게다가 토허제 적용을 받지 않아 10.15 부동산 대책의 규제를 피한 단지라는 점만으로도
이곳 분당은 시장의 초미의 관심을 받고 있습니다.

 

오늘은 “비싸다”는 말보다 “그래도 이유가 있다”는 평가를 받는
더샵 분당티에르원의 입지, 분양가, 청약 조건, 그리고 자금 계획까지
한눈에 정리해드리겠습니다.

 

 

 

 

🌿 더샵 티에르원 입지 정보 - 분당의 심장, 정자동에서 다시 태어나다

더샵 분당티에르원은 성남시 분당구 정자동 88번지,
기존 느티마을 3단지 리모델링 부지에 들어섭니다.

이곳은 분당선과 신분당선이 만나는 정자역 초역세권으로,
판교까지 한 정거장, 강남까지 약 20분대로 이동이 가능합니다.

또한, 서울 전역을 연결하는 광역버스 노선(G8110, 102, 1101, 8100, M4102)이 다양하게 운행되고 있으며,
주변에는 분당 중앙공원, 탄천 산책로, 현대백화점 판교점, 네이버 제2사옥, 두산, SK 하이닉스 등
생활·자연·일자리 모두를 품은 완성형 입지를 자랑합니다.

 

 

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🏗️ 단지 개요 - 리모델링으로 재탄생한 873세대 대단지

더샵 분당티에르원은 경기도 성남시 분당구 정자동에 들어서는
지상 28층, 12개 동, 총 873세대 규모의 느티마을 3단지 리모델링 단지입니다.

무엇보다도 정자역에서 불과 약 300m 거리,
도보로 접근 가능한 초품아(초등학교 품은 아파트) 단지라는 점이 큰 장점입니다.
도보 통학이 가능할 뿐 아니라, 인근에 학원가와 문화시설이 잘 갖춰져 있어
아이를 키우기 좋은 주거 환경으로 손꼽힙니다.

또한 분당중앙공원과 탄천 수변길이 가까워,
도심 속에서도 쾌적한 녹지와 여유로운 산책로를 누릴 수 있습니다.
인프라의 완성도와 생활 편의성이 모두 뛰어나
실수요자들에게 특히 매력적인 입지입니다.

다만, 리모델링 단지 특성상 완전한 신축에 비해
층고가 낮거나 동 간 간섭, 일부 평면 배치의 제약이 존재합니다.
하지만 정자동 내 입지적 희소성과 생활 인프라를 고려하면,
이러한 아쉬움은 충분히 감수할 만한 수준으로 평가됩니다.

 

66㎡	44세대	약 19.7억 원
74㎡	5세대	약 23.2억 원
84㎡	53세대	약 26.8억 원

 

평당 약 7,000만 원대이며,
발코니 확장비가 포함된 실질 분양가 기준입니다.

입지와 브랜드 프리미엄을 감안하면,
현재 분당 내 거래되는 고급 단지와 유사한 수준으로 평가됩니다.

 

 

 

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💎 브랜드와 설계 - 더샵, 기술과 품격을 짓다

포스코건설의 ‘더샵’은 이미 프리미엄 브랜드로 자리 잡았습니다.
더샵 분당티에르원은 그 중에서도 첨단 스마트홈 기술과
리조트형 커뮤니티 디자인이 결합된 플래그십 단지입니다.

✔️ IoT 기반 스마트홈 시스템
✔️ 고단열 유리 및 친환경 환기 설비
✔️ 태양광 전력 보조 시스템
✔️ 피트니스, 독서실, 게스트하우스, 스카이라운지 등 커뮤니티 구성

즉, 단순한 ‘신축’이 아니라, 도심 속 휴식과 예술적 공간을 결합한 주거 작품이라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

🏦 자금 계획 - 10.15대책 비적용 단지의 ‘현실적인 전략’

더샵 분당티에르원은 2025년 10월 15일 이전 입주자 모집 승인을 받아
비규제지역 기준으로 분양이 진행됩니다.
따라서 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한이 모두 완화됩니다.

✅ 전매제한, 거주의무, 중도금 대출 조건
전매제한: 3년
거주의무: 없음
재당첨 제한: 없음
중도금 대출: 분양가의 최대 40%
중도금 이자: 후불제 적용

✅ DSR 및 잔금대출
부부합산 소득 1.8억 원 수준 → 잔금대출 최대 6억 원 가능
부부합산 소득 1.2억 원 수준 → 잔금대출 약 4억 원 수준
DSR 규제로 인해 일부 중도금 상환 후 잔금대출 전환 필요 가능

✅ 자금 시뮬레이션 (84㎡ 기준)
총 분양가: 약 26.8억 원

계약금 : 약 2.68억 원 (10%)
중도금 40% : 약 10.7억 원 (이자후불제)

중도금 20% : 약 5.36억 원 (자납)
잔금대출: 최대 6억 원
입주시 필요 자금: 약 20.8억 원 이상

즉, 대출 규제 속에서도 자금 유동성이 높은 실수요자에게
현실적인 선택지가 될 수 있는 구조입니다.

 

 

 

 

🏠 일반공급 1순위 청약 조건

더샵 분당티에르원은 경기도 성남시 및 수도권 거주자를 대상으로 청약이 가능합니다.
청약통장 가입 기간이 12개월 이상이어야 하며, 지역별 예치금 기준을 충족해야 합니다.

 

청약 지역	경기도 성남시 및 수도권 거주자
청약통장 조건	가입 기간 12개월 이상, 예치금 기준 이상 납입
우선 공급 대상	성남시 1년 이상 계속 거주자
예치금 기준	서울 300만 원 / 인천 250만 원 / 경기 200만 원

즉, 경기도 또는 성남시 거주자로서 청약통장 가입 후 1년 이상, 예치금 기준을 충족한 세대주라면
1순위 청약이 가능합니다. 또한 경쟁이 있을 경우, 성남시 1년 이상 거주자에게 우선 공급됩니다.

 

 

 

📅 청약 일정 요약

특별공급: 11월 10일(월)
1순위 청약: 11월 11일(화)
2순위 청약: 11월 12일(수)
당첨자 발표: 11월 19일(수)
정당계약: 12월 1~3일(월~수)

 

 

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📈 결론은? - 좋은 입지, 분명한 한계, 현실적인 판단

더샵 분당티에르원은 분명 입지가 좋습니다.
정자동 초역세권에 위치하고, 주변 인프라나 교육환경, 녹지 접근성 모두 완벽에 가깝습니다.
분당에서 이런 입지를 가진 새 단지가 다시 나올 확률은 낮습니다.

다만, 리모델링 단지의 구조적 한계는 분명히 있습니다.
층고가 낮거나, 일부 동 간 간섭, 평면 제약 등이 있어
‘완전한 신축 단지’를 기대하기는 어렵습니다.

그럼에도 불구하고 10.15대책을 피한 비규제지역 단지라는 점은 매우 큰 장점입니다.
거주의무나 재당첨 제한이 없고, 전매제한도 3년 수준이라
유연한 자금 운영이 가능한 편입니다.

입주 예정일은 2027년 10월,
청약 경쟁은 치열하겠지만,
분당 내 새 아파트 공급이 거의 없다는 점을 고려하면
실거주자에게는 충분히 검토할 가치가 있는 선택지로 보입니다.

가격은 분명 부담스럽습니다.
하지만 자금 여력이 있다면, 이 정도 입지에서 이 정도 조건을 가진 단지는 앞으로도 쉽게 만나기 어려울 것이라 판단됩니다.

결국 더샵 분당티에르원은
“완벽하진 않지만, 분당에서 현재 가장 현실적인 신축 대안”으로 요약할 수 있겠습니다.