힐스테이트 광명 11구역 청약 전 꼭 보세요｜비규제지역 조건 + 분양가 현실정리

 

 

요즘 부동산 시장을 보면, “분양이 예전 같지 않다”는 말이 많습니다.
예전처럼 “청약만 되면 무조건 이득”이었던 시대는 지났고,
이제는 입지, 브랜드, 금융조건까지 꼼꼼히 따져야 하는 시기입니다.

 

그런 의미에서 이번 힐스테이트 광명 11구역 청약은
누구에게는 기회일 수도, 또 다른 누군가에게는 부담일 수도 있습니다.
오늘은 실제 청약을 고민하는 사람의 관점에서
현실적으로 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

📍 기본 개요 — 광명뉴타운의 핵심, 그 중심에 서다

• 위치: 경기도 광명시 광명4동·철산4동 일원
• 시공사: 현대건설
• 규모: 지하 5층~지상 42층, 25개 동, 총 4,291세대 (일반분양 652세대)
• 입주 예정: 2029년 6월
• 청약 일정:

입주자 모집공고일	2025년 11월 11일(예정)	공식 분양공고 확인 필수
특별공급 청약	2025년 11월 17일(월)	신혼부부·생애최초·다자녀 등 대상
1순위 일반공급	2025년 11월 18일(화)	수도권 거주, 청약통장 12개월 이상
2순위 일반공급	2025년 11월 19일(수)	1순위 미달 시 가능
당첨자 발표	2025년 11월 26일(수)	청약홈 발표
계약 일정	2025년 12월 8일(월) ~ 12월 10일(수)	당첨자 본인 확인 필수
입주 예정일	2029년 6월 예정	공정 진행 상황에 따라 변동 가능

 

 

‘힐스테이트 광명 11구역’은 광명뉴타운 중에서도
가장 크고, 가장 서울과 가까운 입지에 자리합니다.
철산역과 광명사거리역을 모두 도보로 이용할 수 있으며,
생활권 자체가 서울 금천·구로와 자연스럽게 이어집니다.

즉, 행정구역은 ‘경기도 광명시’지만
생활권은 서울 서남부에 가까운 ‘서울 실권 지역’이라고 봐도 무방합니다.

 

 

힐스테이트 광명 11 더 알아보기

 

 

 

 

 

🏙️ 광명 11구역 입지 분석 - 이미 완성된 도시, 생활 인프라

광명뉴타운의 장점은 개발 중이 아니라,
이미 완성에 가까운 도시 구조라는 점입니다.

단지 주변에는 광명사거리역·철산역 / 코스트코, 이케아, 롯데아울렛 / 광명시청, 광명전통시장 / 도덕산근린공원, 시민체육관, 도서관 등이 이미 자리하고 있습니다.

또한 초·중·고 학군 밀집 지역으로, 아이를 키우는 3040 세대에게 특히 선호도가 높습니다.
‘광명에서 산다면 이쪽 라인’이라는 말이 나올 정도로 생활권이 안정되어 있습니다.

입지적으로 보면 ‘서울 외곽 신축’이 아닌
서울 생활권 신축 아파트라고 봐도 무방합니다.

 

 

 

 

 

 

💰 광명 11구역 분양가 - 부담스럽지만 이해는 되는 가격

이번 분양가를 보면 처음엔 “좀 비싼데?”라는 생각이 드실 겁니다.
그러나 세부적으로 보면 나름의 이유가 있습니다.

✔️39㎡: 약 6억 원
✔️51㎡: 약 9억 중반대
✔️59㎡: 약 11.5억 원
✔️74㎡: 약 13.5억 원
✔️84㎡: 최고 16.4억 원
👉  평균 3.3㎡당 약 4,900만 원 수준

광명에서 이 정도 분양가는 다소 높은 편이지만,
최근 철산역자이, 광명푸르지오포레나 등의 완판 추세를 보면
“서울급 프리미엄 지역”으로 이미 자리 잡았다고 볼 수 있습니다.

분양가가 높게 책정된 또 다른 이유는
분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지이기 때문입니다.
시멘트, 철근, 인건비가 모두 상승한 상황에서 공급가가 높아질 수밖에 없습니다.

즉, 단순히 “비싸다”로 끝낼 게 아니라,
“서울과 맞먹는 입지에 서울 수준의 시공 브랜드”라고 본다면 납득 가능한 수준이라 판단됩니다.

 

 

 

 

 

💳 광명11구역 중도금 및 자금 계획 - 특정 타입 무이자 혜택 있지만, 현금은 필요하다

 

 

이번 단지의 자금 계획은 조금 복잡합니다.

✔️계약금: 10%
✔️중도금: 60% (6회 납부, 대출 40%, 자납 20%)
✔️잔금: 30%

✔️전매제한 3년 / 거주의무 없음

즉, 전체 분양가 중 약 40%까지 중도금 대출이 가능하지만, 나머지 20%는 현금으로 직접 내야 합니다.

예를 들어 59타입 고층 분양가가 약 10억 원이라 가정할 경우,

계약금 1억
중도금 대출 4억
자납 2억
잔금 3억
취득세 및 부대비용 약 0.5억

👉 총 필요 현금은 최소 약 3.5억 정도입니다.

여기에 특이하게 중도금 무이자 혜택이 붙어 있습니다.
59A 타입은 이자 후불제, 그 외 대부분의 타입(59B, 59C, 74C, 74D, 84D 타입)은 무이자로 진행됩니다.

단순히 중도금 이자만 계산해도 약 4천~5천만 원 수준의 절감 효과가 있습니다.
다만, 무이자라고 해서 현금이 적게 드는 건 아니고, 자납분이 존재한다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

 

 

 

 

 

🏡 1순위 청약 조건 - 비규제 적용으로 문턱이 낮다

광명시는 현재 투기과열지구로 묶여 있지만,
‘힐스테이트 광명 11구역’은 2025년 10월 15일 이전 승인 신청분으로 비규제지역 기준이 일부 적용됩니다.

즉, 다음과 같은 조건으로 청약이 가능합니다.

✔️청약통장 12개월 이상 + 예치금 충족 시 1순위 가능
✔️세대주뿐 아니라 세대원도 신청 가능(단, 중복신청 불가)
✔️광명시 2년 이상 거주자 우선공급
✔️무주택 세대주 또는 세대원만 청약 가능

요즘 수도권 주요 단지들이 대부분 규제지역에 포함된 것을 고려하면, 이번 단지는 상대적으로 1순위 청약 문턱이 낮은 편입니다.

 

 

 

힐스테이트 광명 11 더 알아보기

 

 

📊 타입별 특징 — 평면과 블록 차이를 꼭 확인하세요

이번 단지는 11-1블록과 11-2블록으로 나뉩니다.

✅ 11-1블록

광명사거리역과 가까운 평지 위치
39A, 51, 59A 타입 중심
이자 후불제 적용, 가격대 약간 높음

 

 

 

✅ 11-2블록

철산역과 더 가까움
59B, 59C, 74, 84 타입 중심
대부분 중도금 무이자 적용

59B·59C 타입은 4베이 구조로 설계가 잘 되어 있고,
전면 개방감이 좋아 실거주자에게 인기가 높을 것으로 예상됩니다.
다만, 발코니 확장비가 평균 1,300만~1,700만 원 수준으로
추가 부담이 있을 수 있습니다.

 

 

 

 

⚖️ 힐스테이트 광명11구역 - 실거주 중심의 선택이 필요

 

이번 힐스테이트 광명 11구역 청약은 전매제한 3년이 적용되기 때문에
단기 시세차익을 노린 투자 수요보다는 실거주 중심의 청약자에게 유리한 구조입니다.

분양가가 낮은 편은 아니지만, 이미 완성된 생활 인프라, 광명뉴타운 내 입지, 그리고 현대건설 브랜드의 신뢰도까지 고려하면
장기 거주를 염두에 둔 분들에게는 충분히 설득력 있는 선택입니다.

특히 중도금 무이자 혜택과 안정적인 금융 구조는
금리 부담이 큰 요즘 같은 시기에 ‘생활 안정형 자산’으로 작용할 수 있습니다.
즉, 이번 단지는 투자가 아닌 ‘삶의 업그레이드’에 초점을 맞춘 청약이라 할 수 있습니다.

 

 

 

🌇 결론은? - 광명 11구역 청약해? 말아?

광명은 더 이상 서울의 외곽이 아닙니다.
이제는 서울과 어깨를 나란히 하는 신도심으로 완전히 자리 잡았고, 그 중심이 바로 힐스테이트 광명 11구역입니다.

하지만 분양가는 높기 때문에 쉽게 접근할 수 있는 단지는 아닙니다.
그렇기에, 이 단지를 선택한다면 ‘투자’가 아니라 삶의 무게 중심을 옮긴다는 선택으로 접근하셔야 합니다.

 

입주자 모집공고_전문.pdf

1.41MB

입주자 모집공고_축약.pdf

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